Quem compra um lote ou terreno muitas vezes imagina que, se precisar desistir do negócio, basta pedir o cancelamento e receber de volta o que pagou.
Na prática, a situação pode ser bem mais complicada.
Quando o comprador desiste do contrato por iniciativa própria, pode haver retenção de parte dos valores pagos pelo vendedor, conforme as regras aplicáveis ao contrato e à legislação.
Mas surge uma pergunta importante:
Quanto a empresa pode ficar?
Essa questão acaba de ganhar ainda mais relevância porque o Superior Tribunal de Justiça (STJ) afetou o Tema Repetitivo 1.464, que deverá definir justamente qual percentual e qual base de cálculo podem ser utilizados para determinar os valores que o vendedor poderá reter na rescisão de contratos de compra e venda de imóvel não edificado, como lotes e terrenos.
E há um detalhe importante: o STJ ainda não decidiu a questão.
O que é o Tema 1.464 do STJ?
O STJ utiliza o sistema de recursos repetitivos para definir questões jurídicas que aparecem de forma recorrente nos tribunais.
Quando um tema é afetado, o Tribunal seleciona a controvérsia para julgamento e, posteriormente, estabelece uma orientação que deverá ser observada nos casos que discutem aquela mesma questão.
No caso do Tema 1.464, a discussão envolve contratos de compra e venda de imóveis não edificados, especialmente lotes e terrenos, celebrados após a entrada em vigor da Lei nº 13.786/2018, conhecida como Lei do Distrato.
A pergunta submetida ao STJ é bastante objetiva:
Qual percentual e qual base de cálculo devem ser considerados para definir quanto o vendedor pode reter quando o contrato é rescindido por iniciativa e culpa do comprador?
Para quem comprou um lote, a resposta pode representar uma diferença financeira significativa.
Mas o STJ já decidiu quanto o comprador vai perder?
Não.
Esse é um ponto fundamental.
O Tema 1.464 está atualmente afetado, mas ainda não foi julgado.
Os recursos especiais que representam a controvérsia (REsp 2.255.394/MA e REsp 2.255.370/MA) — ainda constam como pendentes de julgamento. E na pesquisa realizada para a realização do presente artigo não há acórdão publicado nem trânsito em julgado.
Portanto, não é correto afirmar, neste momento, que o STJ já estabeleceu um novo percentual definitivo de retenção.
O que existe é uma questão jurídica relevante que será decidida pelo Tribunal sob o rito dos recursos repetitivos.
Por que essa decisão é tão importante para quem comprou um lote?
Imagine uma pessoa que comprou um terreno parcelado e, depois de algum tempo, percebe que não conseguirá continuar pagando.
Ela procura a empresa e pede o distrato.
A empresa, por sua vez, apresenta uma conta:
“Você pagou R$ 100 mil. Vamos devolver apenas uma parte.”
É nesse momento que surgem as dúvidas:
- Quanto a empresa pode reter?
- Sobre qual valor deve ser calculada a retenção?
- A porcentagem incide sobre tudo o que foi pago?
- Existem valores que devem ser excluídos da base de cálculo?
- A cláusula do contrato é válida?
- O percentual previsto no contrato pode ser aplicado automaticamente?
Essas questões podem alterar consideravelmente o valor que efetivamente retornará ao comprador.
É justamente por isso que o Tema 1.464 merece atenção.
A Lei do Distrato já não resolveu essa questão?
A Lei nº 13.786/2018 estabeleceu regras específicas para os casos de desfazimento de contratos imobiliários.
Isso não significa, entretanto, que todas as controvérsias tenham desaparecido.
Na prática, ainda podem surgir discussões sobre qual percentual deve ser aplicado e, principalmente, sobre qual valor deve servir de base para o cálculo da retenção.
É justamente essa controvérsia que o STJ selecionou para julgamento no Tema 1.464.
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Por isso, o tema não deve ser tratado simplesmente como uma discussão sobre “qual porcentagem a empresa pode descontar”.
A base de cálculo também é fundamental.
Uma mesma porcentagem aplicada sobre bases diferentes pode produzir resultados completamente diferentes.
E quem já tem um processo discutindo essa questão?
O STJ determinou a suspensão no processamento dos recursos especiais ou agravos em recursos especiais, em segunda instância e/ou no próprio STJ, quando o objeto coincidir com a matéria afetada, observada a orientação do Regimento Interno do Tribunal.
Isso demonstra a importância que o STJ atribuiu à uniformização da questão.
Mas é importante não confundir essa determinação com uma suspensão automática de todo e qualquer processo envolvendo distrato imobiliário.
A suspensão indicada está relacionada aos recursos que tenham objeto coincidente com a matéria especificamente afetada.
O que o comprador deve fazer antes de aceitar o distrato?
Se você comprou um lote e está pensando em desistir do negócio, o primeiro cuidado é não olhar apenas para o valor que a empresa afirma que irá devolver.
Antes de assinar o distrato, é importante analisar o contrato e fazer as contas.
Verifique, por exemplo:
1. Quanto você efetivamente pagou?
Nem sempre o valor total desembolsado terá exatamente o mesmo tratamento jurídico.
2. Qual percentual a empresa pretende reter?
Confira se existe cláusula específica no contrato e qual é a justificativa utilizada para o desconto.
3. Qual é a base utilizada para o cálculo?
Esse ponto é especialmente relevante diante da controvérsia submetida ao STJ.
4. Existem outros valores envolvidos?
Taxas, corretagem, encargos e outros pagamentos podem ter tratamento jurídico diferente, dependendo do contrato e da situação concreta.
5. O distrato já foi apresentado pela empresa?
Se já existe uma proposta de distrato, não significa que o comprador seja obrigado a aceitá-la sem questionamento.
O Tema 1.464 pode mudar a discussão sobre os valores do distrato
A importância do julgamento está justamente na possibilidade de o STJ estabelecer uma orientação uniforme para uma controvérsia que chega aos tribunais em diferentes processos.
O Tribunal deverá analisar o percentual e a base de cálculo da retenção nos contratos abrangidos pelo tema.
Até que haja julgamento, porém, é preciso ter cautela com informações que apresentem como definitiva uma regra que ainda está sendo discutida.
O Tema 1.464 está afetado. Ainda não há tese repetitiva firmada.
Essa distinção é essencial para quem está tomando uma decisão financeira agora.
⚠️ Comprou um lote e está pensando em desistir? Cuidado antes de assinar
O distrato pode representar a recuperação de uma quantia significativa, mas também pode resultar em um prejuízo expressivo se os valores forem calculados ou negociados de forma desfavorável ao comprador.
Por isso, não aceite simplesmente o primeiro cálculo apresentado pela loteadora.
Antes de assinar qualquer documento, vale a pena analisar o contrato, os valores pagos, as cláusulas de retenção e a forma como a empresa chegou ao valor da devolução.
Uma diferença aparentemente pequena no percentual ou na base de cálculo pode representar milhares de reais.
Se você comprou um lote, está enfrentando dificuldades para continuar pagando ou recebeu uma proposta de distrato, procure orientação jurídica antes de tomar uma decisão definitiva.
