O reajuste do aluguel comercial é um dos temas que mais geram conflitos entre locadores e locatários, especialmente em cenários de instabilidade econômica. Em regra, os contratos preveem a atualização anual do valor do aluguel com base em índices como IGP-M, IPCA ou INPC, justamente para preservar o valor real da moeda ao longo do tempo.
Contudo, quando o índice contratado apresenta variação acumulada negativa (deflação), surge uma dúvida recorrente:
- o aluguel pode – ou deve – ser reduzido?
- ou o reajuste negativo pode ser simplesmente ignorado?
A resposta não é tão simples e depende da análise do contrato e da interpretação jurídica aplicada ao caso concreto.
Como funciona o reajuste do aluguel comercial
Nos contratos de locação comercial, o reajuste anual tem como finalidade recompor o poder de compra da moeda, evitando que a inflação corroa o valor real do aluguel ao longo do tempo.
Por isso, é comum que o contrato preveja expressamente:
- o índice de correção (IGP-M, IPCA, etc.);
- a periodicidade do reajuste, geralmente anual.
Esse reajuste não tem natureza de aumento arbitrário, mas sim de atualização monetária.
O que diz a lei sobre índice negativo
A Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/91) não trata de forma expressa sobre a aplicação de índice negativo no reajuste do aluguel. Assim, a solução jurídica passa pela análise de outros princípios e regras do Direito Civil e Contratual.
Entre eles:
- o princípio da força obrigatória dos contratos (pacta sunt servanda);
- a boa-fé objetiva;
- o equilíbrio econômico do contrato;
- e a função social do contrato.
A importância da cláusula contratual
O ponto central está no texto do contrato.
Quando o contrato é claro
Se o contrato estabelece que o aluguel será reajustado pela variação do índice pactuado, sem ressalvas, a interpretação majoritária é que a variação deve ser aplicada integralmente, ainda que seja negativa.
Nesse caso, o índice negativo pode gerar redução do valor do aluguel, pois se trata apenas de atualização monetária conforme o critério escolhido pelas partes.
Quando o contrato prevê apenas reajuste positivo
Por outro lado, alguns contratos trazem cláusulas que:
- autorizam apenas a correção para cima;
- ou mencionam reajuste “em caso de aumento do índice”.
Nessas hipóteses, a aplicação automática do índice negativo pode ser questionada, já que o próprio contrato limitou o alcance da correção.
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O entendimento dos tribunais
A jurisprudência paulista é firme no sentido de que a correção monetária deve refletir integralmente a variação do índice pactuado, inclusive quando negativa.
Em julgamento, o TJSP determinou a devolução dos valores pagos a maior pelo locatário, justamente porque o índice negativo previsto no contrato não havia sido aplicado:
TJSP – Agravo de Instrumento nº 2273106-79.2020.8.26.0000 (28/01/2021)
O Tribunal entendeu que a não aplicação da deflação gera enriquecimento sem causa da locadora, ressaltando que a correção monetária deve refletir a realidade econômica do período, sem implicar supressão de direitos (supressio).
A Corte foi expressa ao afirmar que a deflação verificada deveria ter sido aplicada, sob pena de distorção da finalidade da correção monetária.
É possível negociar ou revisar o aluguel?
Sim. Mesmo com índice negativo, as partes podem:
- negociar consensualmente a manutenção do valor;
- pactuar novo índice;
- ou revisar condições contratuais.
Além disso, em situações excepcionais, é possível discutir judicialmente a revisão do aluguel, com base:
- na teoria da imprevisão;
- na onerosidade excessiva;
- ou no desequilíbrio econômico do contrato, desde que devidamente comprovado.
Orientações práticas para locadores e locatários
Diante desse cenário, é fundamental:
- analisar cuidadosamente a cláusula de reajuste;
- verificar se há exclusão expressa da variação negativa;
- calcular corretamente o índice acumulado no período;
- buscar orientação jurídica antes de aplicar ou recusar o reajuste.
Muitos conflitos poderiam ser evitados com uma interpretação técnica e preventiva do contrato.
Ignorar a aplicação de índices negativos no aluguel comercial não é apenas uma decisão financeira, mas um risco jurídico real. A jurisprudência do TJSP já autoriza, inclusive, a devolução de valores pagos a maior, com efeitos retroativos, além de honorários e correção monetária.
Empresários, investidores e administradores que não revisam seus contratos podem estar:
- pagando aluguel acima do devido;
- acumulando passivo oculto;
- ou, no caso de locadores, se expondo a ações judiciais e pedidos de restituição.
Uma análise jurídica preventiva do contrato de locação pode representar economia imediata e evitar litígios custosos no futuro. Em tempos de margens apertadas, cada detalhe contratual importa.
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