Comprar um imóvel é, para muitas pessoas e empresas, um dos maiores investimentos da vida. Por isso, a expectativa natural é que, após a quitação integral do preço, o comprador tenha pleno domínio e segurança jurídica sobre o bem.
No entanto, não é raro surgir um problema sério: o imóvel está quitado, mas a hipoteca em favor do banco continua registrada na matrícula.
Essa situação gera insegurança, impede negócios futuros e, em muitos casos, não encontra respaldo legal.
O que é a hipoteca registrada no imóvel?
Na maioria dos empreendimentos imobiliários, a construtora ou incorporadora contrata financiamento com instituições financeiras para viabilizar a obra. Como garantia desse financiamento, é registrada uma hipoteca sobre o terreno ou sobre as unidades do empreendimento.
O problema surge quando:
- o comprador adquire a unidade;
- paga integralmente o preço;
- recebe o imóvel, mas descobre que a hipoteca não foi cancelada, mesmo sem qualquer dívida sua com o banco.
Ou seja, o comprador cumpre sua parte, mas continua convivendo com um gravame que não lhe diz respeito.
Imóvel quitado pode continuar hipotecado?
Em regra, não.
A legislação e a jurisprudência são claras ao proteger o adquirente de boa-fé. O entendimento consolidado do Superior Tribunal de Justiça estabelece que a hipoteca firmada entre a construtora e o banco não pode ser oposta contra o comprador que quitou o imóvel.
Esse posicionamento foi sintetizado na Súmula 308 do STJ, que impede que o banco utilize a hipoteca para prejudicar quem não participou da relação de financiamento.
Na prática, isso significa que:
- a dívida da construtora não pode “seguir” o imóvel já quitado;
- a garantia não pode esvaziar o direito de propriedade do comprador;
- a hipoteca perde sua eficácia em relação à unidade adquirida de boa-fé.
De quem é a responsabilidade pela baixa da hipoteca?
Essa é uma dúvida muito comum e fonte de conflitos.
Em regra:
- a construtora ou incorporadora é responsável por providenciar a liberação da hipoteca após a quitação do imóvel;
- o banco também possui responsabilidade, pois é o titular do direito real registrado na matrícula.
Por isso, quando a baixa não ocorre de forma administrativa, é comum que a Justiça reconheça a legitimidade do banco e da incorporadora para responder pela situação, inclusive em ações judiciais que buscam o cancelamento do gravame.
O banco pode se recusar a cancelar a hipoteca?
Na prática, alguns bancos alegam que:
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- a construtora ainda possui dívida ativa;
- a hipoteca garante todo o empreendimento;
- não existe vínculo direto com o comprador.
Essas alegações, porém, não têm prevalecido no Judiciário. Os tribunais entendem que o risco do negócio entre banco e incorporadora não pode ser transferido ao comprador, sob pena de violação à boa-fé objetiva, à função social do contrato e ao direito de propriedade.
Manter a hipoteca em imóvel quitado pode caracterizar, inclusive, enriquecimento sem causa e abuso de direito.
O que fazer quando o banco não tira a hipoteca?
Diante desse cenário, o comprador não deve permanecer inerte. Os passos mais indicados são:
- Solicitar formalmente a baixa da hipoteca, preferencialmente por escrito via notificação extrajudicial;
- Caso não haja solução administrativa, ingressar com ação judicial para:
- determinar o cancelamento da hipoteca;
- assegurar o pleno exercício do direito de propriedade;
- evitar prejuízos patrimoniais e comerciais.
Em muitos casos, a Justiça determina diretamente ao cartório o cancelamento do gravame.
Por que esse problema não pode ser ignorado?
A manutenção indevida da hipoteca pode gerar consequências relevantes, como:
- impedimento de venda ou locação do imóvel;
- dificuldade de obtenção de crédito ou financiamento;
- desvalorização patrimonial;
- insegurança jurídica prolongada.
Quanto mais tempo o problema persiste, maiores tendem a ser os impactos financeiros e negociais.
Para Empresários e Investidores:
Para empresários e investidores, manter um imóvel quitado com hipoteca ativa é um risco estratégico. Além de travar operações societárias, fusões, garantias bancárias e vendas futuras, esse tipo de situação pode gerar perdas financeiras relevantes e passivos ocultos no patrimônio da empresa.
Muitos empresários só descobrem o problema quando precisam vender o imóvel, oferecê-lo em garantia ou reorganizar ativos, momento em que o entrave registral se transforma em urgência e custo elevado.
Uma análise jurídica preventiva da matrícula e dos contratos pode evitar prejuízos significativos, identificar responsabilidades e permitir a regularização antes que o problema comprometa decisões estratégicas do negócio.
Conclusão
Se você comprou e quitou um imóvel, mas a hipoteca não foi retirada, não trate isso como algo normal. A lei e a jurisprudência protegem o adquirente de boa-fé e oferecem caminhos eficazes para resolver a situação.
Cada caso exige análise técnica, mas a solução existe, e quanto antes for buscada, menores serão os riscos e prejuízos envolvidos.
O imóvel quitado deve representar segurança, não um problema oculto no patrimônio.
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