Reajuste de aluguel comercial: o que fazer quando o índice acumulado é negativo
O reajuste do aluguel comercial é um dos temas que mais geram conflitos entre locadores e locatários, especialmente em cenários de instabilidade econômica. Em regra, os contratos preveem a atualização anual do valor do aluguel com base em índices como IGP-M, IPCA ou INPC, justamente para preservar o valor real da moeda ao longo do tempo. Contudo, quando o índice contratado apresenta variação acumulada negativa (deflação), surge uma dúvida recorrente: A resposta não é tão simples e depende da análise do contrato e da interpretação jurídica aplicada ao caso concreto. Como funciona o reajuste do aluguel comercial Nos contratos de locação comercial, o reajuste anual tem como finalidade recompor o poder de compra da moeda, evitando que a inflação corroa o valor real do aluguel ao longo do tempo. Por isso, é comum que o contrato preveja expressamente: Esse reajuste não tem natureza de aumento arbitrário, mas sim de atualização monetária. O que diz a lei sobre índice negativo A Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/91) não trata de forma expressa sobre a aplicação de índice negativo no reajuste do aluguel. Assim, a solução jurídica passa pela análise de outros princípios e regras do Direito Civil e Contratual. Entre eles: A importância da cláusula contratual O ponto central está no texto do contrato. Quando o contrato é claro Se o contrato estabelece que o aluguel será reajustado pela variação do índice pactuado, sem ressalvas, a interpretação majoritária é que a variação deve ser aplicada integralmente, ainda que seja negativa. Nesse caso, o índice negativo pode gerar redução do valor do aluguel, pois se trata apenas de atualização monetária conforme o critério escolhido pelas partes. Quando o contrato prevê apenas reajuste positivo Por outro lado, alguns contratos trazem cláusulas que: Nessas hipóteses, a aplicação automática do índice negativo pode ser questionada, já que o próprio contrato limitou o alcance da correção. Está com dúvidas sobre seus direitos Receba orientações iniciais e entenda o que fazer no seu caso.Solicitar orientação O entendimento dos tribunais A jurisprudência paulista é firme no sentido de que a correção monetária deve refletir integralmente a variação do índice pactuado, inclusive quando negativa. Em julgamento, o TJSP determinou a devolução dos valores pagos a maior pelo locatário, justamente porque o índice negativo previsto no contrato não havia sido aplicado: TJSP – Agravo de Instrumento nº 2273106-79.2020.8.26.0000 (28/01/2021) O Tribunal entendeu que a não aplicação da deflação gera enriquecimento sem causa da locadora, ressaltando que a correção monetária deve refletir a realidade econômica do período, sem implicar supressão de direitos (supressio). A Corte foi expressa ao afirmar que a deflação verificada deveria ter sido aplicada, sob pena de distorção da finalidade da correção monetária. É possível negociar ou revisar o aluguel? Sim. Mesmo com índice negativo, as partes podem: Além disso, em situações excepcionais, é possível discutir judicialmente a revisão do aluguel, com base: Orientações práticas para locadores e locatários Diante desse cenário, é fundamental: Muitos conflitos poderiam ser evitados com uma interpretação técnica e preventiva do contrato. Ignorar a aplicação de índices negativos no aluguel comercial não é apenas uma decisão financeira, mas um risco jurídico real. A jurisprudência do TJSP já autoriza, inclusive, a devolução de valores pagos a maior, com efeitos retroativos, além de honorários e correção monetária. Empresários, investidores e administradores que não revisam seus contratos podem estar: Uma análise jurídica preventiva do contrato de locação pode representar economia imediata e evitar litígios custosos no futuro. Em tempos de margens apertadas, cada detalhe contratual importa. Acesse agora: https://coelhoadvogado.com.br Fale com um advogado e entenda, de forma objetiva, se o reajuste do seu aluguel está correto ou pode ser revisto.